« Je voulais offrir ma maison de 280 000 € à mes deux enfants » : une donation immobilière stoppée par le notaire

Transmettre son logement à ses enfants semble, pour beaucoup de parents, une belle preuve d’amour et une stratégie fiscale avantageuse. C’est précisément ce que Pascale, retraitée de 67 ans, imaginait en préparant une donation immobilière de sa maison estimée à 280 000 €.

Mais lors de son rendez-vous chez le notaire, un obstacle juridique inattendu est venu tout remettre en question.

1. Donner sa maison de son vivant : une bonne idée à première vue

a. Un souhait de transmission anticipée

Comme de nombreux seniors, Pascale voulait prendre les devants pour organiser sa succession et éviter des frais trop lourds à ses enfants.

En choisissant la donation immobilière entre vifs, elle pensait profiter des abattements fiscaux en vigueur : 100 000 € exonérés de droits par parent et par enfant tous les 15 ans.

Une décision à la fois généreuse et fiscalement bien pensée… du moins en apparence.

b. Un patrimoine essentiellement composé d’un seul bien

Pascale est propriétaire d’une maison acquise il y a plus de 30 ans, dans une commune résidentielle proche de Bordeaux.

D’une valeur actuelle de 280 000 €, ce bien représente la majeure partie de ses avoirs. Elle envisageait de la partager à parts égales entre ses deux enfants, tout en conservant l’usage du logement jusqu’à la fin de ses jours.

2. Le notaire alerte sur des erreurs courantes

a. Un risque de requalification par l’administration fiscale

Le notaire n’a pas tardé à mettre le doigt sur un piège fréquent : la requalification de la donation.

En effet, si Pascale continue d’habiter la maison sans cadre juridique précis (comme un démembrement avec réserve d’usufruit), le fisc peut considérer que la donation n’est pas effective.

Cela pourrait entraîner un redressement, voire l’annulation de l’abattement fiscal.

Exemple : Un couple ayant donné un appartement à leur fille a été redressé car ils continuaient à en assumer les charges et à percevoir les loyers, sans mentionner d’usufruit dans l’acte notarié.

b. Une taxation imprévue sur les plus-values

Autre mauvaise surprise : si les enfants revendent la maison plus tard, l’administration retiendra le prix d’achat initial (souvent très bas) pour calculer la plus-value imposable.

Pascale, ayant acheté son bien bien en dessous de sa valeur actuelle, expose ainsi ses enfants à une taxation élevée en cas de cession du bien.

3. Donation immobilière : comment éviter les faux pas ?

a. Démembrement de propriété : une solution souvent recommandée

Pour transmettre son logement tout en y vivant, la donation avec réserve d’usufruit est idéale.

Elle permet à Pascale de rester chez elle tout en transférant la nue-propriété à ses enfants. Résultat : des droits de donation réduits et une sécurité juridique renforcée.

FAQ – Faut-il obligatoirement déménager pour faire une donation immobilière ?
Non, si vous conservez l’usufruit, vous pouvez rester dans le bien ou le louer. Cela doit simplement être prévu dans l’acte.

b. Penser à l’assurance-vie et aux donations échelonnées

Si la donation immobilière pose trop de contraintes, il existe des alternatives :

• L’assurance-vie, souple et fiscalement avantageuse, permet de transmettre un capital sans passer par la succession.

• La donation échelonnée, tous les 15 ans, peut aussi répartir la transmission tout en profitant des abattements.

Astuce pratique : Combiner plusieurs outils (donation + assurance-vie) permet souvent d’optimiser sa stratégie patrimoniale.

Le cas de Pascale n’est pas isolé. Beaucoup de parents ignorent que donner sa maison nécessite une vraie préparation juridique et fiscale. Avant toute décision, un passage chez le notaire s’impose pour éviter les erreurs coûteuses. Une donation immobilière bien pensée peut être un beau geste… à condition d’être bien encadrée.