La question de l’occupation illégale d’un logement inquiète de nombreux propriétaires. L’image analysée montre un cadenas verrouillant une porte en bois, accompagné du texte : « Voici au bout de combien de temps un squatteur peut devenir propriétaire de votre bien ». Ce visuel évoque directement la problématique du squat immobilier et du risque de perte de propriété par prescription. Mais qu’en est-il réellement en droit français ? Un squatteur peut-il vraiment devenir propriétaire d’un bien occupé illégalement ? Voici les éléments essentiels à connaître.
En droit français, la prescription acquisitive — aussi appelée usucapion — est un mécanisme prévu par l’article 2258 du Code civil. Elle permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier après une certaine durée d’occupation, sous conditions strictes.
Pour qu’elle s’applique, la possession doit être :
– Continue et ininterrompue
– Paisible
– Publique
– Non équivoque
– Exercée à titre de propriétaire
La durée de droit commun est de 30 ans (article 2272 du Code civil). Dans certains cas particuliers, elle peut être réduite à 10 ans si le possesseur est de bonne foi et dispose d’un « juste titre ».
Dans la grande majorité des cas, un squatteur ne remplit pas les critères nécessaires à la prescription acquisitive. En effet :
Ces éléments empêchent de caractériser une possession « paisible » et « non équivoque », conditions indispensables pour revendiquer la propriété par prescription.
En théorie, une occupation continue pendant 30 ans sans contestation pourrait ouvrir droit à la prescription acquisitive. Toutefois, cela suppose que le propriétaire ne manifeste aucune opposition pendant toute cette période, ce qui est extrêmement rare.
Dans les faits, dès qu’un propriétaire engage une action en justice ou interrompt la possession (par exemple par une mise en demeure ou une assignation), le délai est suspendu ou interrompu.
La législation française a été renforcée ces dernières années pour protéger les propriétaires contre le squat. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite facilite notamment :
i. Les procédures d’expulsion accélérées
ii. Le renforcement des sanctions pénales contre les squatteurs
iii. La clarification des démarches administratives auprès du préfet
Ces mesures réduisent considérablement le risque qu’un squatteur puisse occuper un bien pendant une durée suffisante pour invoquer une prescription acquisitive.
Il est important de distinguer :
La prescription acquisitive concerne davantage des situations anciennes de possession prolongée sans opposition formelle du propriétaire, et non les cas de squat caractérisé avec effraction.
Pour éviter toute difficulté juridique :
i. Surveiller régulièrement les biens inoccupés
ii. Réagir rapidement en cas d’occupation illicite
iii. Conserver les preuves de propriété et d’entretien du bien
iv. Engager sans délai les démarches administratives ou judiciaires nécessaires
Une réaction rapide empêche toute tentative d’installation durable susceptible de créer un débat juridique.
En pratique, un squatteur ne devient pas propriétaire de votre bien en quelques mois ni même en quelques années. La prescription acquisitive exige 30 ans d’occupation continue et sans contestation, des conditions rarement réunies dans un contexte de squat. Pour sécuriser votre patrimoine immobilier, restez vigilant et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit en cas de situation litigieuse.
La retraite complémentaire Agirc-Arrco, qui concerne près de 13 millions de retraités du secteur privé…
La pension de réversion reste un sujet complexe, notamment lorsqu’une personne a été mariée plusieurs…
Rien n’est plus frustrant qu’une baguette devenue dure en quelques heures. Pourtant, le pain rassis…